Où passe exactement la ligne
L'exclusion issue de la loi de finances 2026 vise les activités immobilières au sens du négoce et des services : acheter pour revendre, construire pour vendre, lotir, intermédier, administrer. L'hôtellerie n'en relève pas. Elle constitue une activité d'exploitation, au même titre qu'un commerce ou qu'une industrie.
La nuance décisive tient à la structuration du véhicule. Détenir des murs et les donner en location à un exploitant, c'est gérer un patrimoine immobilier, exclu du remploi de longue date et indépendamment de la réforme. Détenir le fonds de commerce et exploiter l'établissement, c'est exercer l'activité elle-même.
La question à poser à un gérant
Elle tient en une phrase : le véhicule détient-il le fonds de commerce, ou seulement les murs ?
Le fonds Apport Cession Hôtellerie de Turenne Hôtellerie répond par l'affirmative : il détient les murs et les fonds de commerce de quatre établissements, à Versailles, Lyon et Annecy. C'est également le seul véhicule de notre base dont l'éligibilité s'appuie publiquement sur un avis fiscal d'un cabinet nommé, en l'espèce CMS Francis Lefebvre. Cet avis étant antérieur à la réforme, sa confirmation écrite sous le nouveau régime reste à demander.
Ce qui reste en zone grise
Les résidences gérées, les résidences services et les établissements médicalisés se situent à la frontière. Leur qualification dépend de l'étendue réelle des prestations fournies et du degré d'implication dans l'exploitation. Les commentaires administratifs publiés en août 2026 n'ont pas entièrement tranché la question, et plusieurs praticiens appellent une clarification.
Tant qu'elle n'est pas intervenue, la prudence commande d'exiger une position écrite de la société de gestion avant d'orienter un remploi vers ces segments.