Ce que dit le texte
La réforme tient dans un article : l'article 11 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février. La version consolidée de l'article 150-0 B ter du code général des impôts sur Légifrance porte la mention « en vigueur au 21 février 2026 ».
L'administration a mis ses commentaires à jour le 27 août 2026 seulement, soit plus de six mois après la promulgation. Ce décalage explique une partie du désordre observé : pendant six mois, chacun a commenté le texte sans disposer de la doctrine.
La date d'entrée en vigueur, et l'erreur répandue
L'article 11 s'applique aux cessions de titres apportés réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi. La loi ayant été publiée le 20 février 2026, la date charnière est le 21 février 2026.
On lit pourtant très fréquemment que la réforme s'applique « à compter du 1er janvier 2026 ». C'est inexact, et l'erreur n'est pas anodine : elle déplace la frontière de sept semaines, période pendant laquelle des cessions ont pu être réalisées sous l'ancien régime.
Les quatre paramètres modifiés
Le premier est le quota de remploi, porté de 60 à 70 % du produit de cession. Le deuxième est le délai, allongé de deux à trois ans à compter de la cession. Le troisième est la durée de conservation, unifiée à cinq ans pour l'ensemble des actifs acquis en remploi, là où le régime antérieur distinguait selon la nature du réinvestissement.
Le quatrième n'est pas un paramètre chiffré mais un périmètre : la liste des activités éligibles s'est resserrée.
Un élément n'a en revanche pas changé, et c'est celui qui crée le plus de confusion : le délai de trois ans à compter de l'apport, au-delà duquel une cession n'ouvre aucune obligation de remploi. Ce seuil de déclenchement était déjà de trois ans avant la réforme. Il coexiste désormais avec un délai de remploi lui aussi de trois ans, mais qui court depuis la cession. Deux délais de même durée, deux points de départ.
L'exclusion immobilière et sa portée
C'est la modification la plus lourde de conséquences. Les activités relevant des services et du négoce immobiliers sortent du champ du remploi : marchand de biens, promotion immobilière, lotissement, agences, administration de biens, syndics de copropriété.
Le point mérite d'être mesuré, parce qu'il inverse une situation ancienne. Sous le régime antérieur, le marchand de biens et la promotion immobilière étaient expressément éligibles, en tant qu'activités commerciales au sens des articles 34 et 35 du code général des impôts. Les attestations délivrées aux fonds immobiliers de remploi s'appuyaient explicitement sur cette qualification.
Restent éligibles l'hôtellerie et l'hébergement touristique de courte durée, sous réserve d'une affectation exclusive à cette activité, ainsi que les activités agricoles et sylvicoles. La situation des résidences gérées, des résidences services et des établissements médicalisés demeure une zone grise, que les commentaires administratifs n'ont pas entièrement levée.
La location nue et la location meublée de longue durée, quant à elles, étaient déjà exclues avant la réforme, comme relevant de la gestion par la société de son propre patrimoine immobilier.
Ce que cela change pour les fonds
L'exclusion ne s'arrête pas au remploi direct. Le texte prévoit que l'actif des fonds servant de support de remploi doit respecter le quota d'investissement défini au II de l'article 163 quinquies B, porté à 75 %. Or les activités retenues pour ce quota sont celles définies par la doctrine administrative, à l'exclusion de celles qu'elle écarte.
Autrement dit, le quota des fonds se lit avec la même définition d'activités éligibles que le remploi direct. Quand cette définition se resserre, elle se resserre aussi pour les fonds. Un fonds dont l'actif est composé de sociétés de marchand de biens ne peut donc plus remplir son quota avec ces sociétés, quelle que soit la qualité de sa gestion.
Ce raisonnement appelle confirmation par chaque société de gestion. Il conduit à une recommandation simple : ne retenir un véhicule que sur la foi d'une position écrite postérieure au 21 février 2026.
Les opérations en cours
Les cessions réalisées jusqu'au 20 février 2026 inclus restent régies par le régime antérieur : 60 % de remploi, deux ans pour investir, et un périmètre d'activités éligibles incluant le marchand de biens et la promotion immobilière. Un dirigeant ayant cédé en 2025 et remployé en 2026 dans un fonds immobilier n'a donc pas à s'inquiéter du changement de règle.
La vigilance porte sur les opérations à cheval : celles dont l'apport est ancien mais dont la cession intervient après le 21 février 2026. Ce sont elles qui basculent, et ce sont elles qu'il faut identifier en priorité.