Ce que le dispositif ne fait pas
Une idée circule selon laquelle l'article 150-0 B ter permettrait d'exonérer d'impôt sur la fortune immobilière le produit de la vente d'un bien immobilier, à condition de le réinvestir. Cette lecture est erronée sur deux points.
D'abord, le dispositif porte sur l'apport de titres de société, pas sur la vente d'un bien immobilier détenu en direct. Ensuite, il organise un report d'imposition sur les plus-values mobilières, sans rapport avec l'impôt sur la fortune immobilière.
L'assiette de l'IFI
L'IFI frappe le patrimoine immobilier net des personnes physiques au-delà d'un certain seuil, y compris l'immobilier détenu indirectement à travers des sociétés, à proportion de la fraction immobilière de leur actif. Les parts de sociétés civiles de placement immobilier et d'organismes de placement collectif immobilier y entrent, même logées dans un contrat d'assurance-vie.
En sont exclus les actifs immobiliers affectés à l'activité opérationnelle de la société qui les détient.
Où se situe l'effet réel
L'effet d'un apport-cession sur l'IFI est indirect et tient à l'affectation du produit. Un dirigeant qui cède sa société et remploie dans des fonds de capital-investissement non immobiliers détient, à travers sa holding, des actifs qui n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI. S'il oriente le même produit vers de l'immobilier patrimonial, l'assiette s'accroît.
Certaines attestations de sociétés de gestion traitent ce point explicitement, en indiquant que les parts du fonds ne devraient pas générer de base imposable à l'IFI lorsque les actifs immobiliers sous-jacents sont affectés à l'activité commerciale des sociétés qui les portent.
Ce que la réforme 2026 change
Depuis le 21 février 2026, les activités immobilières de négoce et de services sont sorties du champ du remploi éligible. La conséquence est double : l'immobilier patrimonial ne peut plus servir à remployer les 70 % contraints, mais il reste finançable avec les 30 % libres, avec l'effet correspondant sur l'assiette de l'IFI.
Autrement dit, l'arbitrage IFI ne se joue pas sur la part contrainte du produit, mais sur le solde.